近年来,小区化住宅已成为我国城镇居民居住的基本方式,住宅小区业主和物业管理公司的纠纷冲突也不断出现,如何解决好这类纠纷案件也成为迫在眉睫的问题。
一、目前小区业主与物业公司间纠纷的主要类型及原因
(一)业主与物业服务公司间纠纷的主要类型
1、因物业管理费问题产生的纠纷。
因物业管理收费标准的争议而引发小区业主与物业服务公司的矛盾最为常见。这方面通常是物业服务公司的收费标准不透明,收费依据不合理造成的,从而引起小区业主的不满乃至拒交。加之小区业主间也众口难调,对物业服务期望值也有较大的差异。
2、其它费用交纳问题引起的纠纷。
这些费用主要包括水、电费的交纳、暖气费的交纳、停车费用的交纳等。在这一方面主要是停车管理费和暖气费的交纳及管理问题。
3、业主违规行为与物业公司采取强制措施之间的纠纷
由于种种原因,小区部分业主违规装修乱停乱放、私搭乱建,物业公司如对此采取强制措施则势必产生纠纷。
(二)小区业主与物业管理公司、开发商之间的纠纷
1、因小区住宅建筑质量产生的纠纷,物业公司与开发商互相推诿,业主不知找谁解决。
2、因小区公共设施产权不明晰而产生的业主与开发商、物业公司之间的所有权争议纠纷。如停车位的所有权问题,虽然《物权法》规定“在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位,车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定,占用业主共有的道路或其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”,但《物权法》对业主共有的道路或者其它场地又无明确规范。因此,在此类问题无明确法律规定的情况下,业主和开发商及物业公司之间易产生纠纷。
3、物业公司在前期均由开发商选定,小区配套设施的验收由物业公司负责,后期更换物业公司,出现问题物业公司与开发商及前期公司相互指责、推脱产生纠纷。
(三)小区业主之间的纠纷
1、业主之间因装修、漏水等产生的纠纷。
2、因个别业主违规乱搭乱建损害其它业主利益而产生的纠纷。
3、业主邻里之间因琐事产生的纠纷。
二、建立纠纷解决机制的几点建议
1、业主如对物业公司不满意,无法采取有效措施更换物业公司。许多业主对物业管理概念不清,认为只要物业公司收了钱,什么事情都应该管,其要求超出了物业管理的合理范围,这些都需要进行教育、宣传。故应加强对《小区物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的学习、宣传、培训工作,并将有关规定扎实落实在小区的管理工作之中,规范成立小区业主委员会,维护业主的权利。
2、管理部门应采取措施改变开发商操作物业公司的实际情况,断开开发商与物业公司之间的利益链带。提高物业管理公司的准入门槛和市场化程度。目前物业管理公司的准入条件低,致使一些物业公司想来就来,想走就走,侵害业主利益
3、人民调解、人民法院诉前调解制度等基层矛盾纠纷调处机制应向小区延伸。建议应在中等以上小区设立人民调解机构。我区已开展的“三官一律”活动就是很好的尝试。
4、应立法明确小区公共配套设施的权属以定纷止争。由于当前物业管理有关法规不完善,政府有关职能部门亦理不清自己的职责,因此对目前业主与物业公司及开发商之间的纠纷应以基层调解和诉前调解做为解决纠纷的主要途径,辅助以诉讼方式解决,尽量不通过诉讼方式解决。
5、坚持合同原则,严格履行合同。在目前市场经济主导的条件下,经济活动的基础是合同,业主与物业公司之间纠纷的解决办法不能离开这一原则,双方纠纷的解决应始终信守坚持合同的原则,使业主与物业公司之间的物业服务合同得以最大化的保障好双方的利益。