国有土地使用权转让问题是当前民事审判的一个难点。按照我国相关法律规定,我国的土地分为国家所有土地和集体所有土地,土地所有权禁止买卖。本文结合权威人士对出让土地使用权转让中的无权处分行为的认定问题进行剖析,供广大房地产开发企业、法律工作者等有关单位及个人学习和参考。
通常情况下,土地使用权的转让人只有在取得国有土地使用权后才能转让给第三人。但是在实践中,国有土地使用权人在已经取得土地使用权证后再签订国有土地使用权转让合同的情形很少。相反,转让人在还未取得国有土地使用权证时就已经签订国有土地使用权转让合同的情形较为普遍。在后一情形下,当事人签订的国有土地使用权转让合同是否有效呢?
对国有土地使用权的享有以获得国有土地使用权证为前提,但是实践中,很多开发商在未取得国有土地使用权证的情况下就已进行了土地开发,甚至已经出售商品房。在司法实践中就有这样的案例:甲公司虽然已经与国土部门签订国有土地使用权出让合同,并已经支付部分土地使用权出让金,但因未支付剩余款项而未取得国有土地使用权证。在此情况下,甲公司就与乙公司签订了土地使用权转让合同。合同签订后不到一年,该地块土地使用权的价格就上涨了一倍。甲公司心生悔意,有意不补交剩余的土地使用权出让金,不积极办理该地块的国有土地使用权证,并向法院提起诉讼,请求认定其与乙公司签订的土地使用权转让合同无效,理由是其未取得该地块的国有土地使用权证,其转让国有土地使用权的行为属于无权处分。
如果支持了甲公司的诉请,则整个土地使用权转让市场就会十分混乱。甲公司诉请确认土地使用权转让合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”的规定。甲公司认为,由于其未在起诉前取得出让地使用权证书,故不应认定土地使用权转让合同有效。但是,甲公司没有注意到这条规定的后半部分,即“或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”。对这句话应该怎么理解呢?如果国土部门已经与土地使用权转让人签订了国有土地使用权出让合同,就证明其已经同意出让国有土地使用权,也表明其同意转让该国有土地使用权给第三人。因此,甲公司诉请确认合同无效缺乏法律依据,应依法驳回其诉讼请求。这样才能维护国有土地使用权二级市场的稳定。
目前,我们把握的处理原则是,“有批准权的人民政府同意转让”是指:(1)政府相关部门已经与国有土地使用权转让人签订国有土地使用权出让合同,政府同意出让国有土地使用权即表明其同意将该国有土地使用权转让给第三方当事人;(2)即使没有签订国有土地使用权出让合同,只要人民政府的批文已经批准出让某一地块的国有土地使用权,即表明其同意向第三人转让该地块国有土地使用权。如果土地使用权转让人在合同约定的履行期限内没有取得国有土地使用权证,没有签订国有土地使用权出让合同,政府也没有关于批准其使用国有土地的批文,其所签订的国有土地使用权转让合同才是无效的。
(摘自《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》人民法院出版社2016年10月出版)