一、签订有关合作开发房地产合同的当事人均不具有约定建筑物的合法使用及合法用地、建设依据的,签订的有关合作开发房地产合同应认定为无效;约定建筑物的历史形成原因及现状均不是认定合同效力的依据。
人民法院判决理由:
原审法院认为:瑞xx服装配料城与福xx公司签订《协议书》,约定对广州市海珠区xx路xx号某大厦南面的86个商铺首层(权属甲方及某大厦发展商)及86个商铺和68个商铺[权属五凤旧凤凰xx经济合作社由乙方承租5年(2011年4月1日至2016年3月31日)]加建2、3层商铺,但双方均不具有房地产开发资格,联xx公司、福xx公司在本案中也没有举证证明该合同双方当事人具有约定建筑物的合法使用及合法用地、建设的依据,故该《协议书》应认定为无效。二审法院认为:上述合作开发的有关建筑物及用地双方均没有举证证实办理了合法的报建使用手续,原判据此认定瑞xx服装配料城与福xx公司于2011年1月12日签订的《协议书》无效依据充分。至于涉案建筑物的历史形成原因及现状均不是认定合同效力的依据。
二、当事人签订有关合作开发房地产合同后,由于征收补偿问题而导致合同事实上无法履行的,当事人可以诉请法院主张解除该合同。
人民法院判决理由:
原审法院认为:关于梁某、陈某要求解除《关于合作改造开发xx旧村协议书》、《“关于合作改造开发xx旧村协议书”补充协议》、《关于南山xx旧村继续合作开发合同书》的诉讼请求,该院认为,根据该院查明的事实,梁某、陈某与南山旧改公司合作开发xx旧村的项目用地已被市规划国土局收回,市规划国土局虽同意另行划出2万平米旧改红线用地对xx旧村旧改项目进行补偿,但至今未另行划出2万平方米旧改红线用地作为补偿,梁某、陈某与南山旧改公司的合作项目多年未推进,合作协议也事实上无法履行,故对于梁某、陈某要求解除上述合作协议的诉讼请求,该院予以支持。二审法院认为:梁某、陈某请求解除上述合作协议的理由充分,原审判令解除,处理正确。
三、如当事人签订有关合作开发房地产合同中未就土地具体开发的项目、名称、销售(出租)、楼层面积分配等事项进行约定的,法院认为合同当事人之间并非合资、合作开发房地产合同关系,合同当事人无需具备房地产开发资质。
人民法院判决理由:
再审法院认为:天xx公司与源xx公司签订《合作开发土地合同书》,约定对宝安县公明镇XX村五万平米的山坡地进行合作开发,源xx公司出资后对该五万平米土地的经营与使用享有相应的权利义务,之后一系列的法律文件均围绕此内容展开,故双方的合作目的是取得涉案土地的合法使用权,即双方合作申办涉案土地的《土地使用权证》。源xx公司与天xx公司并未就涉案土地具体开发的项目、名称、销售(出租)、楼层面积分配等事项进行约定,故双方之间并非合资、合作开发房地产合同关系,而是房地产开发之前的合作申办土地手续关系。对此,双方无需具备房地产开发资质,城源公司关于涉案合同因主体不具备房地产开发资质而归于无效的抗辩,不能成立。二审认定本案为合作合同纠纷正确。